design
sds

Услуги
Управление недвижимостью

Процесс доверительного управления включает в себя:

  • управление инженерной и социальной инфраструктурой, пространством и внешним видом здания
  •  изучение и анализ данных имущественно-земельного комплекса (оценка физического состояния, оценка правового статуса, оценка финансового состояния). На основе этих данных определяются оптимальные условия коммерческого использования объектов доверительного управления;
  •  обеспечение функционирования объектов доверительного управления (информационно-аналитическое обеспечение, правовое обеспечение, финансово-экономическое обеспечение, материально-техническое и кадровое);
  •  управление эксплуатацией объектов;
  •  оптимизация функционирования объектов; (обеспечение коммерческой привлекательности объектов, минимизация потерь нефункционирующих объектов);
  •  организация выполнения условий договора пользователями объектов доверительного управления (слежение и контроль за сроками и формами финансовых расчетов, совершенствование форм и методов взаиморасчетов, координация взаимодействия с пользователями объектов доверительного управления);
  •  достижение цели собственника (получение дохода, рост стоимости недвижимости, расширение сферы бизнеса (диверсификация).

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

  • экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке
  • техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями
  • правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью 

Задачи управления недвижимостью определяются в зависимости от целей:

  • максимизация дохода,
  • увеличение ликвидности объекта недвижимости,

увеличение его стоимости, и т. д.

Экономические задачи управления недвижимостью:

  • планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости
  • привлечение инвестиций
  • маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов
  • анализ эксплуатационных расходов и их снижение
  • контроль за поступлением арендных платежей
  • поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем
  • создание прозрачных для собственника финансовых отношений 

Технические задачи управления недвижимостью:

  • техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости 
  • отношения с коммунальными службами
  • организация охраны объекта недвижимости
  • клининг – профессиональная уборка 
  • отношения с субподрядчиками по эксплуатации
  • согласование перепланировок и реконструкций


Правовые задачи управления недвижимостью:

  • подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками
  • представление интересов в государственных органах
  • разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде

Комплекс услуг по управлению коммерческой недвижимостью:

Сдача объекта недвижимости в аренду:

  • Определение стратегии для сдачи объекта недвижимости
  • Разработка маркетинговой программы по сдаче объекта в аренду
  • Привлечение арендаторов на свободные площади
  • Разработка договора аренды
  • Организация просмотров
  • Проведение переговоров с потенциальными арендаторами по согласованию условий договора аренды и доработка его под каждого конкретного арендатора
  • Координация процесса заключения договоров аренды
  • Формирование пакета документов, в т. ч. для государственной регистрации (нотариального удостоверения) договоров аренды и взаимодействие с соответствующими органами
  • Организация приема-передачи объекта

Финансовое управление

  • Разработка учетной политики компании-владельца, организация бухгалтерского и налогового учета компании-владельца в соответствии с принятой учетной политикой
  • Ведение бухгалтерского и налогового учета компании-владельца объекта в полном объеме по объекту
  • Составление и представление полной бухгалтерской и налоговой отчетности контролирующим органам в соответствии с действующими нормами законодательства
  • Выставление арендаторам счетов на оплату арендных платежей и других сумм в соответствии с положениями договоров аренды
  • Предоставление владельцу объекта недвижимости бюджетов операционных расходов, отчетов о фактических затратах, денежных потоках, доходах и расходах 

Административные функции

  • Разработка программы планово-профилактического обслуживания объекта недвижимости
  • Взаимодействие с арендаторами. Решение оперативных вопросов по обслуживанию объектов. Контроль выполнения запросов арендаторов на различные виды работ
  • Проведение регулярных инспекций объекта в соответствии с установленными правилами, подготовка детальных отчетов и списков выявленных замечаний, выдача рекомендаций и плана действий по устранению неисправностей
  • Управление и контроль работы штатного персонала и субподрядных компаний
  • Взаимодействие с субподрядными компаниями: определение перечня необходимых работ, проведение переговоров в отношении стоимости и состава услуг
  • Взаимодействие с городскими органами власти
  • Организация закупки, транспортировки и доставки на объект недвижимости всех необходимых материалов, инструментов и оборудования
  • Разработка и контроль выполнения программы по соблюдению техники безопасности при производстве работ, подготовка и утверждение плана действий в чрезвычайных ситуациях 

Взаимодействие с арендаторами

  • Контроль выполнения арендаторами обязательств по договорам аренды
  • Разработка правил для арендаторов
  • Незамедлительное реагирование на все требования арендаторов, касающиеся управления и эксплуатации объекта недвижимости
  • Надзор за организацией и проведением отделочных работ и работ по перепланировке и переоборудованию помещений арендаторами 

Техническое обслуживание объекта недвижимости

  • Планово-профилактическое обслуживание и эксплуатация систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, автоматического контроля, охранных и противопожарных, телекоммуникационных систем, электрических силовых и осветительных систем, водопроводно-канализационной сети, структурных частей здания и кровли и лифтового хозяйства
  • Обеспечение объекта всеми необходимыми расходными материалами, инструментами и инвентарем
  • Назначение лиц, ответственных за электро, тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность
  • Проведение текущего ремонта инженерного оборудования и конструктивных элементов объекта недвижимости
  • Круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации

Комплексная уборка

  • Уборка и обслуживание объекта недвижимости ( внутренние помещения, фасады и окна)
  • Обеспечение всеми необходимыми расходными материалами и оборудованием
  • Обеспечение наличия мусорных контейнеров и организация работы службы вывоза мусора для объекта недвижимости
  • Вывоз снега с территории объекта
  • Дератизация и дезинсекция
  • Благоустройство территории объекта недвижимости

Обеспечение безопасности

  • Предоставление и обеспечение работы охранных постов
  • Обеспечение работы оборудования, обеспечивающего видеонаблюдение и контроль доступа
  • Осуществление превентивных мер, незамедлительное реагирование и ликвидация последствий в случае возникновения чрезвычайных ситуаций
  • Разработка инструкций о действиях арендаторов при чрезвычайных ситуациях

Страхование

  • отделки объекта
  • имущества находящегося в объекте
  • гражданской ответственности

Коммунальные услуги

  • Прогнозирование и учет потребления коммунальных услуг
  • Взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг
  • Предоставление отчетов владельцу и арендаторам о фактически потребленных коммунальных услугах 

Управление рисками

Рыночные риски
Покупка в собственность коммерческой недвижимости с завышенными арендными ставками и как следствие неоправданно высокой капитализацией, может негативным образом отразиться на общей доходности объекта. Для того чтобы оценка инвестиционной привлекательности проекта была объективной, необходимо осуществлять постоянный мониторинг рынка коммерческой недвижимости, проводить оценку рыночных ставок аренды для помещений данного класса, производить мониторинг конкурентной среды.

Юридические риски

Оформление права собственности на здание с нарушением действующего законодательства, признание договоров аренды ничтожными может существенно повлиять на доходность объекта.

Операционные риски
Неквалифицированная эксплуатация инженерных систем здания, нарушение сроков проведения регламентационных работ сказываются на общем состоянии коммерческой недвижимости, что в свою очередь влияет не только на размеры арендных ставок, но и на общую стоимость объекта.
Риски контрагента
Доходность проектов существенно зависит от добросовестности арендаторов и работы специализированных компаний по управлению объектами недвижимости.